Degresivní a anuitní a progresivní splácení hypotéky

Stále více se na českém trhu rozšiřují variabilní hypotéky a s nimi degresivní způsob jejich splácení. Pokud chcete mít jasno, co degresivní, progresivní a anuitní způsob splácení vlastně znamená, jaký způsob splácení hypotéky pro vás může být nejvýhodnější, čtěte nejspíše ten správný článek.

Degresivní splácení hypotéky

Degresivní způsob splácení hypotéky znamená, že měsíční splátka hypotéky postupně klesá. Degresivní splácení nejčastěji bývá (ale nemusí být) nastaveno tak, aby byla část splátky určená na snížení jistiny každý měsíc konstantní. Řada českých bank to však požaduje, a to zejména v případě tzv. variabilních hypoték z důvodu úvěrového rizika.

Příklad degresivního splácení hypotéky

Dejme tomu, že si klient od banky vezme hypotéku s degresivním splácením 3,6 mil. Kč na dobu 30 let s úrokem 3,6% p.a.

V případě degresivního splácení hypotéky nastaveného tak, že by byla každý měsíc stejná částka splácení jistiny, by to znamenalo, že by banka stanovila měsíční pevnou splátku jistiny na 10 000 Kč (3 600 000 Kč : 360 měsíců = 10 000 Kč). K této částce by se pak každý měsíc připočetl úrok počítaný z aktuální částky dluhu v daném měsíci.

Za první měsíc by úrok činil 3,6% ročně : 12 měsíců * 3 600 000 Kč, tj. 10 800 Kč. Výsledná splátka by pak činila 20 800 Kč. Za druhý měsíc by však byla splátka úroků nižší, poněvadž by se již úrok počítal jen z částky 3 590 000 Kč.

Je degresivní splácení výhodnější

Degresivní splácení je úplně stejně férové, jako jakýkoli jiný způsob splácení hypotéky. Tím, že se ale rychleji dluh snižuje, zaplatí klient celkově méně na úrocích v porovnání s anuitním nebo progresivních splácením. To je však vykoupeno vyššími měsíčními splátkami na počátku splácení.

Proč mají banky degresivní splácení někdy rády

Banky preferují degresivní splácení zejména u variabilních hypoték, kde je vyšší riziko pohybu úrokové sazby. Jde totiž o to, že v okamžiku schvalování hypotéky umí banka úroveň úroků pro následující období předem lépe odhadnout a také lépe zná ekonomickou situaci dlužníka. Pokud tedy dlužník „úvodní“ vysoké splátky zvládne, je velká šance, že splácení zvládne i nadále, a to i když by se úrokové sazby zvýšily, protože výše dluhu bude již výrazně nižší, než by byla v případě anuitního splácení.

Kdy si vybrat degresivní splácení hypotéky

• Máte-li jistotu, že bude pro nejbližší období několika let vaše příjmová situace stabilní.
• V případě variabilních hypoték, pokud lze očekávat, že se nebudou výrazně měnit krátkodobé úrokové sazby.
• Pokud chcete ušetřit na úrocích.

Anuitní splácení hypotéky

Anuitní způsob splácení hypotéky počítá s tím, že je splátka hypotéky po celou dobu pevná, pokud se nezmění úroková sazba.

Kdy banky preferují anuitní splácení hypotéky

Anuitní splácení hypotéky preferují banky u hypoték s pevnými úrokovými sazbami, jejichž případná změna díky nízkým splátkám anuitního splácení tak dlužníka neohrožuje. Pro banky je tak obecně řečeno anuitní splácení výhodnější, poněvadž dluh klesá pomaleji, mají vyšší úrokové výnosy a současně nižší riziko potíží klienta se splácením hypotéky.

Kdy si vybrat anuitní splácení

• Potřebujete-li nízké měsíční splátky na počátku období splácení.
• Chcete-li snížit citlivost výše splátky (měsíčních výdajů na hypotéku) na pohybu úrokových sazeb v prvních letech splácení.

Progresivní způsob splácení hypotéky

Progresivní splácení hypotéky znamená, že se v průběhu času postupně zvyšují části splátek jistiny a celková splátka tak za předpokladu neměnné úrokové sazby celkově postupně roste. Poněvadž je tento způsob splácení pro banky nejrizikovější a tedy nejméně používaný, věnujeme se mu pouze krátce.

Kdy banky progresivní způsob splácení hypotéky akceptují, a kdy ne

Progresivní způsob splácení se u hypoték nejčastěji používá pro mladé rodiny, které potřebují nižší splátky hypotéky na počátku. Pro banky je tento způsob splácení také výhodný, protože zpočátku úvěr klesá mnohem pomaleji a klient tak platí více peněz na úrocích z hypotéky.

Navíc se počítá s tím, že nárůst splátek bude snižovat inflace. Pro banku je však progresivní způsob splácení mnohem rizikovější. Může se stát, že se po 15 nebo 20 letech splácení octne dlužník v situaci, že hodnota jeho nemovitosti značně poklesne, ale výše jeho úvěru nikoliv a úvěr bude nedostatečně zajištěný. Katastrofickou variantu pak představuje, pokud by ke konci doby splácení vlivem růstu úrokových sazeb splátky vzrostly a dlužníka finančně zničily.

Kdy si vybrat progresivní způsob splácení

• Potřebujete-li snížit co nejvíce výši splátek hypotéky v prvních letech splácení.
• Očekáváte-li silný růst svých příjmů s postupující kariérou.

Související články:

Spočítejte si aktuální splátky hypotéky

Zjistěte, kolik ušetříte refinancováním