Koupě nemovitosti na hypotéku krok za krokem

Tak je to tady. Poprvé ho po mně chtěl klient asi před pěti lety. Pracoval v IT. Měl rád algoritmy a chtěl vědět, jak vše krok po kroku, „řádek po řádku“, funguje. Než se začtete, jak funguje koupě nemovitosti krok za krokem, přijměte od nás prosím dvě důležité poznámky:

Níže uvedený postup při koupi nemovitosti „přes realitku“ není jediný možný, ale je nejčastější. Preferují ho realitní kanceláře, protože získají rezervační zálohu, svůj zisk, hned na počátku celého obchodu. A preferují jej také banky, protože s nimi uzavírá zástavní smlouvy prodávající, tedy nezpochybňovatelný majitel nemovitosti. Existuje i možnost jiného postupu, resp. jiných postupů, kdy byste zástavní smlouvy podepisovali vy – kupující. Jsou však méně časté a bankami méně preferované.

Při tomto běžném postupu riskujete ztrátu rezervační zálohy v případě, že se obchod neuskuteční. Více si o tomto riziku můžete přečíst zde nebo se můžete objednat na konzultaci Jak bezpečně koupit nemovitost.

	Jednotlivé kroky	Poznámky
1	Zajděte se informovat do Callida, jestli Vám banka poskytne úvěr ve výši, který potřebujete a zda bude mít pro Vás únosné splátky.	banky nebo k jinému poradci
2	Vyberte si nemovitost.
3	Začněte dávat dohromady potřebné podklady pro získání úvěru, uzavřete rezervační smlouvu a zaplaťte rezervační zálohu. Tyto kroky probíhají obvykle paralelně. O tuto zálohu můžete přijít v případě, že se obchod neuskuteční, pokud se rozhodnete nevyužít některého z nástrojů, které Vás proti ztrátě rezervační zálohy ochrání.	Jak se chránit proti ztrátě rezervační zálohy se můžete dozvědět za pár stovek. Levněji, než za jednu láhev dobrého vína. Když přijdete na naši konzultaci. Jak bezpečně koupit nemovitost.
4	Podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí kupní a podáte žádost o úvěr se všemi potřebnými podklady.
5	Banka schválí Vaši žádost o hypotéku (nebo překlenovací úvěr), podepíšete úvěrovou smlouvu a současně převezmete od banky zástavní smlouvy a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, které musí následně podepsat prodávající. Pozor úvěrová smlouva musí být VŽDY (!!!) podepsaná dříve (nebo ve stejný den) než zástavní smlouvy. Nikdy později.
6	Prodávající podepíše zástavní smlouvy a návrhy na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a současně s tím podepíše kupní smlouvy a návrhy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zástavní smlouvy musejí být podepsány dříve než kupní nebo nejpozději ve stejný den.	Existují i jiné postupy, kdy banka uzavírá zástavní smlouvy s kupujícím, nikoli s prodávajícím. V takovém případě nesmí být kupní smlouvy podepsány dřív než smlouvy zástavní – a stejně tak musí být návrhy na vklad zástavního práva a zástavní smlouvy na katastr podány až po návrzích na vklad vlastnického práva a kupních smlouvách. Jedná se o méně častý postup.
7	Pojistíte si kupovanou nemovitost a „dáte dohromady“ případně další doklady požadované bankou pro uvolnění peněz z hypotéky
8	Zástavní smlouvy, kupní smlouvy, návrhy na vklad zástavního práva se podají (odnesou na podatelnu) na katastrální úřad. Pozor, zástavní smlouvy a návrhy na vklad zástavního práva musejí být do katastru nemovitosti podány VŽDY (!!!) dřív, než kupní smlouvy a návrhy na vklad vlastnického práva. Musí na nich být vyznačeno nižší číslo jednací. Některé banky dokonce požadují, aby byly do katastru vloženy dříve ALEPOŇ O JEDEN DEN (!!!).
9	Donesete do banky doklady požadované pro to, aby banka uvolnila peníze z hypotéky ve prospěch prodávajícího (vždy alespoň doklad o pojištění nemovitosti – návrh pojištění nebo pojistnou smlouvu, návrh na vklad zástavního práva opatřený razítkem podatelny katastrálního úřadu a, je-li tak dohodnuto, podepsanou kupní smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva opatřený razítkem z podatelny katastrálního úřadu a doklad o úhradě vlastních zdrojů). A podáte pokyn k uvolnění peněz. Banka uvolní peníze z úvěru. Banka vždy chce, ať uhradíte část ceny hrazenou z vlastních zdrojů před uvolněním peněz z úvěru.	Pokud se tak s prodávajícím dohodnete, mohou být peníze z hypotéky uvolněny i před podpisem kupních smluv. Banky (téměř) vždy požadují, abyste před uvolněním peněz z úvěru uhradili tu část kupní ceny, kterou platíte z vlastních prostředků a aby byly před uvolněním peněz (alespoň) podepsány zástavní smlouvy prodávajícím a podány spolu s návrhy na vklad zástavního práva do katastru. Pak už je na Vaší dohodě s prodávajícím, zda budou peníze z úvěru uvolněny (dáte pokyn k jejich uvolnění) ještě před podpisem kupní smlouvy, po podpisu kupní smlouvy, ale před podáním kupních smluv a návrhů na vklad vlastnického práva do katastru nebo až po podání kupních smluv a návrhů na vklad vlastnického práva do katastru, jak popisujeme v našem příkladu.
10	Hypotéku začnete splácet následující měsíc poté, kdy došlo k uvolnění peněz z úvěru. První splátka nebude celá, ale za měsíc, v němž došlo k čerpání, zaplatíte pouze úroky za dny ode dne čerpání do konce měsíce. Plnou anuitní splátku zaplatíte poprvé až druhý měsíc po čerpání úvěru.
11	Doporučujeme zkontrolovat u příslušného finančního úřadu, zda prodávající zaplatil daň z převodu nemovitosti ve výši 3% z ceny. Za její zaplacení totiž ručíte.
12	Přepíšete na sebe „vodu, elektro, plyn, fond oprav“ a podobně.
13	Po několika týdnech byste měli od katastrálního úřadu obdržet orazítkovanou kupní smlouvu, na jejímž základě jste se stali majitelem nemovitosti. Gratulujeme!
14	Přesvědčte se, pokud jste to již neudělali.
15	Kupte si láhev svého oblíbeného vína :-). Vše je hotové.