Hypotéku nebo úvěr od stavební spořitelny?

Chcete si koupit byt či postavit rodinný dům a rozhodujete se, jakým způsobem pořízení nového bydlení financovat? Kromě hypotečních úvěrů nabízí český finanční trh v posledních několika letech v oblasti financování zajímavou alternativu v podobě dlouhodobých úvěrů stavebních spořitelen.

Ve snaze konkurovat právě hypotečním úvěrům obsahuje dnes nabídka téměř každé stavební spořitelny alespoň jeden úvěrový ,,produkt" umožňující i splácení vysoké vypůjčené částky v řádu milionů korun obdobně nízkými měsíčními splátkami po dobu až 23 let. Kromě srovnatelné doby splatnosti a přijatelně vysokých měsíčních splátek poskytují tyto typy úvěrů v porovnání s hypotékami řadu zajímavých výhod.

Základní podmínky získání úvěru

Dlouhodobé úvěry (Topkredit Českomoravské stavební spořitelny - ,,Lišky", dříve ?AMPION Stavební spořitelny ČS - ,,Buřinky" nebo Impuls Všeobecné stavební spořitelny KB - ,,Modré Pyramidy") představují v nabídce stavebních spořitelen vždy zvláštní úvěrový ,,program" a jsou proto obvykle v porovnání s běžnými překlenovacími úvěry zvýhodněny nižší úrokovou sazbou, nižším poplatkem za poskytnutí úvěru, garantovanou kratší dobou vyřízení žádosti o úvěr nebo dokonce nižšími požadavky na potřebné příjmy klienta.

První podmínkou pro získání úvěru je uzavření smlouvy o stavebním spoření, z níž je klientovi úvěr poskytnut. Dlouhodobé úvěry stavebních spořitelen mají vždy charakter překlenovacího úvěru (meziúvěru) - celková doba splácení se tak skládá ze dvou po sobě jdoucích fází. Během první fáze trvající od dvou do přibližně devíti let splácí klient pouze úroky z celé cílové částky bez ohledu na to, zda část cílové částky již tvoří jeho vlastní úspory. Výše úrokových sazeb činí u aktuálně nabízených dlouhodobých úvěrů od 3,7 do 6 % p.a. Vedle splátek úroků si klient spoří ,,na" stavebním spoření (kromě pravidelných měsíčních vkladů může klient provádět také mimořádné vklady v libovolné výši nebo vložit celou potřebnou výši úspor na smlouvu o stavebním spoření jednorázově) se státní podporou a s úroky z ukládaných vkladů. Přibližně v okamžiku, kdy výše úspor se státní podporou a úroky dosáhnou 40 % cílové částky (přesněji v okamžiku, kdy klient získá potřebné hodnotící číslo, avšak ne dříve než po 24 měsících trvání smlouvy o stavebním spoření), je překlenovací úvěr nahrazen pro klienta výhodnějším úvěrem ze stavebního spoření.

Ve druhé fázi splácení trvající od 7 do 12 let tak klient platí úroky (4,75 až 5 % p.a.) již pouze z postupně klesající výše úvěru ze stavebního spoření, jehož počáteční stav činí rozdíl mezi cílovou částkou a úsporami na stavebním spoření se státní podporou a úroky v den skončení překlenovacího úvěru.

Právě uvedená, poněkud komplikovaná konstrukce představuje hlavní nevýhodu úvěrů poskytovaných stavebními spořitelnami zejména v období první fáze splácení, kdy klient platí úrok stále z celé cílové částky, by? je vždy část cílové částky (v okamžiku skončení překlenovacího úvěru minimálně 40 %) tvořena jeho vlastními úsporami.

Nutno však dodat, že se během roku 2004 poprvé objevil na českém trhu nesporně zdařilý úvěr, který výše uvedenou fázi překlenovacího úvěru fakticky neobsahoval. Ani uvedená konstrukce překlenovacího úvěru však nemusí představovat žádnou finanční pohromu - při použití více smluv o stavebním spoření se státní podporou a díky daňovým výhodám lze průměrnou reálnou úrokovou sazbu snížit na velmi příjemnou úroveň (okolo 5,2 % p.a.), díky níž se spolu s dalšími výhodami úvěr může stát zajímavou alternativou k hypotéce.

Dlouhodobé úvěry slouží především k půjčování vyšších částek v řádu statisíců až milionů korun na koupi či výstavbu bydlení a nejsou tak určeny např. k drobným rekonstrukcím či stavebním úpravám nemovitostí. Účely, na něž stavební spořitelny dlouhodobé úvěry nabízejí, tak představují především koupě bytu či rodinného domu, výstavba domu event. bytu nebo rozsáhlé rekonstrukce bydlení. Minimální výše úvěru bývá omezena částkou 300 000 Kč. Stavební spořitelny vyžadují u dlouhodobých úvěrů stejné zajištění jako banky u hypotečních úvěrů - zástavní právo k nemovitosti. Maximální výše úvěru (skutečně vypůjčených peněz, ne tedy cílové částky) činí maximálně 80 % z odhadní ceny nemovitosti stanovené obvykle autorizovaných znalcem stavební spořitelny.

Na rozdíl od běžných překlenovacích úvěrů však u dlouhodobých úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti stavební spořitelna nevyžaduje žádnou ,,akontaci", tedy počátečný vklad na smlouvu o stavebním spoření, který u běžných překlenovacích úvěrů činí obvykle minimálně 10 % z cílové částky.