Dvojnásobné refinancování a daně
Aktualizováno 29.5.2009
Pokud refinancujete podruhé, úroky z hypotéky si už nepůjde odečíst od daňového základu. Zjednodušeně řečeno lze u hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen odečíst úroky, zaplacené v souvislosti s těmito úvěry, od daňového základu, je-li úvěr poskytnut na bytové potřeby. Nejasná formulace v Zákoně o daních z příjmů však způsobuje, že není zcela jasné, zda je refinancování úvěru, jehož účelem bylo refinancování, financováním bytové potřeba nebo ne. Ministerstvo financí se ústy svého mluvčího přihlásilo k výkladu, že nikoli a že tedy při dvojnásobném a vícenásobném refinancování již úroky odečíst od daňového základu nelze.
Níže vybíráme z krátké analýzy, kterou k tématu faktograficky a důsledně zpracovala Hypoteční banka. Tímto jí na našich stránkách za analýzu děkujeme.
Popis stavu:
„Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP"), stanoví, že fyzická osoba si od svého základu daně může odečíst částku rovnající se úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, pokud byly tyto úvěry použity na financování bytových potřeb.
Bytovou potřebou se přitom v souladu s § 15 odst. 3 písm. h) ZDP rozumí také splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v § 15 odst. 3 písm. a) až g) Zákona o daní z příjmů. Toto ustanovení znamená, že poplatník (fyzická osoba) si může, při splnění ostatních zákonných podmínek, od základu daně z příjmů fyzických osob odečíst zaplacené úroky z prvního refinancujícího úvěru, a to až do výše 300 000 Kč.
Pokud by ale poplatník dále refinancoval tento první refinancující úvěr, není podle stávajícího znění ZDP toto druhé refinancování možné považovat za bytovou potřebu, a poplatník si proto zaplacené úroky z druhého (a každého dalšího) refinancujícího úvěru nemůže od základu daně odečíst.
Vyrozuměli jsme, že s tímto výkladem se ztotožňují i zástupci Ministerstva financí České republiky", uvádí analýza Hypoteční banky.
Postup při respektování uvedeného výkladu:
„Pokud bude klient banky postupovat podle výše uvedeného výkladu, pak si může, při splnění ostatních zákonných podmínek, uplatnit jako položku odčitatelnou od základu daněz příjmů fyzických osob pouze úroky z prvního úvěru na bytové potřeby (z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru nebo z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem) za předpokladu, že úvěr nepoužil na bytové potřeby v rámci své podnikatelé a jiné samostatné výdělečné činnosti, a z prvního refinancujícího úvěru (úvěru, kterým refinancuje první úvěr na bytové potřeby).
Úroky z případného druhého (a každého dalšího) refinancujícího úvěru si v přiznání k dani z příjmů fyzických osob jako položku odčitatelnou od základu daně z příjmů ze závislé činnosti neuplatní, tj. přijde o možnost snížit si svůj základ daně až o částku 300 000 Kč.
Z pohledu klienta, který akceptuje výše uvedený výklad § 15 odst. 3 ZDP, nebude tedy za situace, kdy vykazuje dostatečný základ daně z příjmů ze závislé činnosti a splní všechny ostatní zákonné podmínky pro uplatnění odčitatelné položky podle tohoto ustanovení, ve většině případů výhodné uzavírat druhý refinancující úvěr. Například úroková sazba z hypotečního úvěru 5,69% p.a. by odpovídala přibližně sazbě 4,84% p.a. při nevyužití snížení základu daně. Tento rozdíl v úrokových sazbách pak představuje poměrně značnou výhodu pro zachování režimu podpořeného zákonem o daních z příjmů", uvádí analýza.
Postup při nerespektování uvedeného výkladu:
Z analýzy dále citujeme, že „pokud by klient výše uvedený výklad ustanovení § 15 odst. 3 ZDP neakceptoval a uplatnil si ve svém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob zaplacené úroky z druhého refinancujícího úvěru na své bytové potřeby, vystavuje se riziku, že finanční úřad zpochybní správnost základu daně z příjmů fyzických osob, který klient uvede ve svém daňovém přiznání a zahájí:
- vytýkací řízení podle § 43 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků (dále jen „ZSDP"),
- nebo zahájí daňovou kontrolu podle § 16 ZSDP.
Domníváme se proto, že je i v zájmu banky určitým způsobem upozornit klienty (současné i případné budoucí) na případná rizika spojená s refinancováním (druhým refinancováním) hypotečního úvěru.
Domníváme se, že tímto způsobem se lze vyhnout případným budoucím sporům s klienty, kteří by při žádosti o hypoteční úvěr mohli získat byť nezáměrně nesprávnou informaci".
Komentář Callida:
Z výše uvedené analýzy nevplývá, jak je z hlediska Zákona o dani z příjmu posuzována situace, kdy je k refinancování použit překlenovací úvěr, u nějž je vždy automaticky poskytován úvěr ze stavebního spoření, kterým je fakticky překlenovací úvěr vždy částečně refinancován. Tuto informaci se budeme snažit obstarat a na našich stránkách přinést.
Uvedený výklad zákona je pokračováním omezování státní podpory rozvoje trhu s bydlením.
Se státní podporou bydlení to jde již dvacet let od desíti k pěti
1. Historicky nejzásadnější vládní podporou bydlení tak zůstává zavedení podpory stavebního spoření od 1. 1. 1993. Byla zavedena státní podpora stavebnímu spoření ve výši 25 %, maximálně však 4 500 Kč.
Tato částka odpovídala v roce 1993 přibližně 100% měsíčního platu. Poté byla podpora snížena na 15 %, maximálně 3 000 Kč, tedy asi 15 % průměrného měsíčního platu v roce 2004, kdy ke změně došlo.
2. V roce 1996 byla zavedena státní podpora hypoték - dotace na úhradu úroků z hypoték - na financování výstavby nemovitostí, kde bylo jediným kritériem stáří nemovitosti. Žadatelé tak nemuseli splňovat osobní podmínky jako například věk a rodinný stav. Vyplácení této podpory bylo později zrušeno.
3. Od roku 1998 byla zavedena možnost snížit daňový základ o úroky hypotečních úvěrů a úvěrů od stavebních spořitelen.
4. Krátce byly v letech 2000 až 2003 zavedeny dotace na výstavbu bytů, ale pouze na výstavbu těch družstevních, nedostupných pro většinu mladých lidí kvůli tomu, že je jen s obtížemi lze financovat hypotékou.
5. V roce 2002 byla zavedena druhá státní podpora hypoték - dotaze na úhradu části úroků. Ta se již nevztahovala na novou výstavbu, ale pouze na starší nemovitosti zkolaudované dříve než v posledních dvou letech. Pro získání dotaze platí omezení jako např. věk nebo rodinný stav.
6. Došlo k zavedení státních půjček „pro mladé" s úrokovou sazbou 2 až 3 % do výše 300 000 Kč. Stát tak půjčuje peníze za nižší úrokovou sazbu než si sám půjčuje vydáváním státních dluhopisů za sazbu okolo 5 %. K nákladům na vyplácení půjček pak patří administrativní náklady na poskytování půjček, kterou v případě podpory stavebního spoření platí stavební spořitelny.
7. Od roku 2009 pak dochází k výkladu zákona, kdy nelze snížit o úroky refinancujících úvěrů daňový základ.