Dobrý den, můžete mi prosím objasnit největší rozdíly mezi hypotečním úvěrem a překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření? Jedná se mi zejména o aktuální a objektivní zhodnocení rozdílu počátečních investic (uzavření smluv, odhadu apod...), garance výše úroků v poměru k fixačnímu období, celkové náklady úvěru (přeplacení), úspora na daních (odečet úroků z daní). Vstupní podmínky: záměrem je dokončení stavby rozestavěného RD (doposud financovaného z vlastních prostředků), úvěr ve výši 1,5 mil. Kč, rozpočet domu 2,5 mil. Kč, doba splácení cca 20 let, (u hypotéky fixace 5 let), čistý měsíční příjem 21 tis. Kč, o úvěr budu žádat sám, svobodný, 27 let, zaměstnanec, samostatná domácnost.
Vážený pane,
rád bych Vám poděkoval za Váš dotaz do internetové poradny serveru www.callido.cz a s potěšením přikládám odpověď.
Hlavní rozdíl mezi hypotečními úvěry a úvěry od stavebních spořitelen (produkty Topkredit, Hypoúvěr, aj.) tkví v samotné jejich konstrukci. Hypotéka představuje "konstrukčně" standardní typ úvěru splácený anuitním způsobem, tj. splácený rovnoměrnými splátkami na předem stanovený počet let. Vyznačuje se tedy tím, že se vlivem pravidelného splácení dluh neustále snižuje k nule.
Konstrukce úvěrů od stavebních spořitelen je výrazně odlišná - splácení úvěru je fakticky rozděleno do dvou časově po sobě jdoucích fází - fáze překlenovacího úvěru a následného úvěru ze stavebního spoření. V případě, že klient takovýto úvěr získá, otevře mu stavební spořitelna od počátku na celou dobu fáze překlenovacího úvěru dva oddělené účty. Prvním účtem je účet úvěrový ve výši cílové částky, na nějž klient platí pouze úroky - výše úvěru, resp. částky a tím i částky, z níž klient platí úroky, se tedy po celou fázi překlenovacího úvěru nesnižuje. Vedle placení úroků z překlenovacího úvěru se musí dále klient stavební spořitelně zavázat, že si bude "stavebně spořit", tj. ukládat si peníze na stavební spoření se všemi výhodami, které k němu náleží.
Na účet stavebního spoření tedy klient naopak získává úroky z vkladů od stavební spořitelny a státní podporu. Po celou dobu první fáze splácení, tj. po celou dobu trvání překlenovacího úvěru, tedy existují dva zcela oddělené účty - úvěrový, na nějž se však platí pouze úroky (výše úvěru tedy neklesá) a účet stavebního spoření. Až po tzv. přidělení cílové částky, tj. okamžiku, kdy klient splní tzv. bodové ohodnocení (u některých stavebních spořitelen pro tento pojem existují pojmy jiné, jako např. parametr zhodnocení, hodnotící číslo atd.) a naspoří 40 % cílové částky (obvykle, u většiny produktů) dojde k ukončení překlenovacího úvěru. Stavební spořitelna jakoby jednorázově "umaže" část překlenovacího úvěru úsporami, které si klient naspořil, a částku, která po tomto kroku zůstane stále nesplacená, půjčí klientovi formou tzv. úvěru ze stavebního spoření (výše uvedený postup je pro názornost terminologicky zjednodušen), tím se splácení úvěru dostane do své druhé fáze, tj. fáze splácení úvěru ze stavebního spoření. Ten je již konstrukčně stejný jako hypotéka - jeho výše tedy neustálým splácením klesá.
Přiznám se, že je snazší oba typy úvěrů znázornit graficky - snad je výše uvedený slovní popis srozumitelný. U většiny typů úvěrů trvá fáze překlenovacího úvěru maximálně okolo 10 až 15 let, následná fáze splácení úvěru ze stavebního spoření trvá také 10 až 15 let. Celková doba splácení úvěru tedy činí obvykle 20 až 30 let. Konstrukčně velmi zajímavou výjimku představuje pouze úvěr Šampion od Stavební spořitelny ČS, u nějž trvá fáze překlenovacího úvěru pouze 24 až 36 měsíců a díky tomu je jednoznačně "konstrukčně nejférovějším úvěrem" své kategorie.
Na základě výše uvedeného popisu lze také stručně shrnout výhody a nevýhody obou typů produktů:
Výhodou hypoték je jednoznačně jejich "konstrukční" férovost. Díky ní platí v každém okamžiku klient úroky pouze ze skutečně aktuální dlužné částky. Další výhodu představuje možnost získání hypotéky až na 100 % odhadní ceny nemovitosti, což aktuálně žádná ze stavebních spořitelen nenabízí.
Hlavní výhodou úvěrů od stavebních spořitelen představuje možnost libovolných mimořádných splátek úvěru (které jsou však většinou ve fázi překlenovacího úvěru mimořádnými úložkami na stavební spoření) a u většiny stavebních spořitelen také garance úrokové sazby na celou dobu splácení úvěru.
Co se týče ostatních parametrů, jako jsou poplatky za poskytnutí úvěru, náklady na odhadce, fixace úrokových sazeb aj., jsou u jednotlivých stavebních spořitelen skutečně velmi rozdílné.
Co se týče výběru úvěru na stavbu Vašeho domu, je úvěr vhodné vždy volit na základě požadavků a preferencí klienta. Pro finální výběr úvěru bych si Vás proto rád dovolil pozvat na setkání do naší kanceláře, kde bychom vybrali řešení nejlépe odpovídající Vašim představám.